U nájmu bytu se hradí měsíční nájemné a zálohové platby na služby související s užíváním nemovitosti. Posléze dochází ke každoročnímu vyúčtování těchto záloh a vyrovnání finančního rozdílu za skutečnou spotřebu nájemce. Co ale patří mezi služby spojené s nájmem bytu? Má nájemce povinnost hradit příspěvek do fondu oprav nebo hypotéku bytového domu? Jak je to s pojištěním domácnosti a pojištěním nemovitosti?
Co patří mezi služby spojené s nájmem bytu?
Pronajímatelé mnohdy zanáší do nájemních smluv poplatky, které souvisí s vlastnictvím nemovitosti, nikoli jejím užíváním. Jelikož k jejich platbě nejsou nájemci povinni, dochází často ke konfliktům, případně ke zkracování jejich práv. Jaké služby má dle účinné legislativy hradit nájemce a jaké naopak pronajímatel?
Vymezení plateb, které souvisí s nájmem bytu (tedy jeho užíváním), je obsaženo v § 3 zákona č. 67/2013 Sb., zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů.
Jedná se o náklady na:
- vodné a stočné, tj. dodávku studené a teplé vody, včetně odvodu odpadních vod,
- vytápění, tedy dodávku tepla,
- zajištění odvozu komunálního odpadu,
- elektřinu dodávanou do společných prostor bytového domu (zpravidla osvětlení),
- údržbu a úklid společných prostor,
- provoz a údržbu výtahu (zajištění jeho provozu),
- příjem rozhlasového a televizního signálu, tj. umístění a údržba antény bytového domu.
Nájemce je rovněž povinen hradit poplatek za rozhlasové a televizní vysílání (platí jej každá domácnost). Registraci provádí nájemce sám, a to prostřednictvím webových stránek České televize a Českého rozhlasu. Za účelem zvýšení právní jistoty pronajímatele je vhodné sjednat danou povinnost v nájemní smlouvě.
Smlouva o nájmu může obsahovat i další poplatky. Vždy však musí přímo souviset s užíváním nemovitosti, nikoli jejím vlastnictvím. Jedná se například o náklady na elektřinu, plyn, internetové připojení, satelitní televizní vysílání, pevnou telefonní linku či pojištění domácnosti.
Jaké poplatky souvisí s vlastnictvím bytu?
Mezi služby spojené s nájmem bytu nepatří veškeré poplatky, které se přímo vztahují k vlastnictví bytu. Nájemce je tudíž není povinen hradit, a to i přesto, že platby byly sjednány v nájemní smlouvě. Nejsou tudíž ze strany pronajímatele právně vymahatelné.
Jde především o:
- příspěvek do fondu oprav,
- pojištění bytu a bytového domu,
- hypotéku (anuitu) bytového domu,
- náklady na správu, údržbu a renovaci bytového domu – například celková rekonstrukce bytového domu, zateplení, oprava střechy či revize elektrického vedení,
- daň z nemovitých věcí.
Dané poplatky slouží především k údržbě a zhodnocení majetku pronajímatele a nesouvisí tedy s užíváním bytu.
Nájemce hradí platby spjaté s vlastnictvím bytu
Nájemní smlouva musí obsahovat přesný rozpis jednotlivých plateb za poskytované služby, včetně uvedení konkrétních částek. Nájemce má rovněž právo na předložení každoročního vyúčtování.
I když si smluvní strany v nájemní smlouvě stanoví úhradu vlastnických poplatků ze strany nájemce, nebude se jednat o právně vymahatelný nárok. Dané ujednání však samo o sobě nezpůsobuje neplatnost smlouvy, pouze se k němu nepřihlíží (z právního hlediska neexistuje).
Pakliže nájemce nehradí náklady související s vlastnictvím bytu, ač jsou uvedeny ve smlouvě o nájmu, nejedná se o důvod opravňující pronajímatele k výpovědi smlouvy. Pronajímatel na takové úhrady nemá žádný právní nárok a nájemce se nedopouští protiprávního jednání, pokud je od počátku neplatí či je přestane platit v průběhu trvání nájemního vztahu.
Bezdůvodné obohacení
V případě, že se ve smlouvě či vyúčtování služeb nachází “vlastnické” poplatky, nájemce má právo požadovat jejich vrácení. A to prostřednictvím námitky tzv. bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 občanského zákoníku.
Nicméně institut bezdůvodného obohacení neplatí neomezeně - je třeba zohlednit promlčecí lhůtu. Vždy lze žádat vrácení pouze těch plateb, které nájemce pronajímateli uhradil v posledních třech letech. A to od okamžiku, kdy se nájemce dozvěděl nebo mohl dozvědět, že hradí poplatky, k nimž není ze zákona povinen.