Smlouva o nájmu bývá mnohdy zaměňována s tzv. podnájemní smlouvou. Jaký je mezi nimi rozdíl? Která práva náleží nájemci a která naopak podnájemci? A jak postupovat v případě “nájmu” družstevního bytu?

Nájem bytu

Nájem je užívací právo k nemovitosti. A to zpravidla k bytu, domu, pokoji či garáži. Nájemce dané právo získává od vlastníka předmětné nemovitosti (pronajímatele). Mezi oběma stranami tak vzniká přímý právní vztah, jenž je založen smlouvou o nájmu. Práva a povinnosti smluvních stran se odvíjí od občanského zákoníku a vzájemné dohody. 

Pozn.: Nájemce uzavře smlouvu o nájmu bytu s pronajímatelem. Na jejím základě může byt užívat, a to oproti úhradě měsíčního nájemného. 

Podnájem bytu

Na rozdíl od nájmu se v případě podnájmu nejedná o přímý, nýbrž zprostředkovaný právní vztah. Podnájemci totiž nevzniká užívací právo k nemovitosti na základě oprávnění uděleného jejím vlastníkem (pronajímatelem). 

Smlouva o podnájmu se uzavírá s nájemcem - podnájemce a pronajímatel tudíž nemají žádné vzájemné smluvní ujednání. Z tohoto důvodu nesmí být práva, povinnosti a ochrana podnájemce větší, než které si s nájemcem sjednal pronajímatel. 

Pozn.: Nájemce může byt užívat na základě nájemní smlouvy. Rozhodne se ho však dát do podnájmu. Uzavře tudíž podnájemní smlouvu s podnájemcem. Podnájemce na základě této smlouvy získá oprávnění užívat pronajímatelovu nemovitost, za což nájemci hradí pravidelné nájemné. Jelikož nájemce není vlastníkem bytu, má rovněž povinnost hradit nájemné, a to přímo pronajímateli. 

Podnájem se tudíž využívá především v situacích, kdy je pro nájemce výhodný. Tedy například, pokud:

  • nájemce odjíždí na delší dobu do zahraničí a nechce vypovědět nájemní smlouvu,
  • je nájemné, které si nájemce s podnájemcem sjednal vyšší, než které má sám hradit pronajímateli, 
  • se jedná o podnájem části bytu (pokoje).

Podmínky podnájmu bytu

Občanský zákoník podnájem nezakazuje, pouze ho podmiňuje. Pokud tedy není přímo vyloučen v nájemní smlouvě, může dát nájemce byt nebo jeho část do podnájmu, a to:

  • bez souhlasu pronajímatele - nájemce má podle § 2274 občanského zákoníku právo dát část nemovitosti do podnájmu, aniž by musel požádat pronajímatele o udělení souhlasu - avšak pouze za předpokladu, že v ní sám trvale bydlí,
  • s písemným souhlasem pronajímatele - podle § 2275 odst. 1 občanského zákoníku je možné dát nemovitost nebo její část do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele - a to za předpokladu, že v ní nájemce sám trvale nebydlí. 

Nicméně pronajímatel může vznik podnájmu výslovně vyloučit již v nájemní smlouvě. Pakliže by nájemce daný zákaz porušil, jednalo by se o hrubé porušení jeho povinností vedoucí k možnému ukončení nájemního vztahu. 

Práva a povinnosti smluvních stran

Podnájem končí nejpozději s nájmem. Jelikož smlouvu o podnájmu sjednává podnájemce s nájemcem, nikoli s pronajímatelem, nemůže trvat po zániku užívacího práva nájemce. Podnájemce by totiž byt užíval bez tzv. právního titulu, tedy platného oprávnění (smluvního vztahu).

Co se týče vzájemných práv a povinností, pro nájemní smlouvu platí řada zákonných omezení a povinností. Konkrétně z důvodu garance právní ochrany nájemce, jakožto slabší smluvní strany. Podnájem naopak závisí na vzájemné dohodě smluvních stran. 

Nájemce má oproti podnájemci právo především na:

  • zákonné úroky z jistoty (vratné kauce),
  • chov zvířete v bytě, 
  • podnájem nemovitosti, není-li vyloučen v nájemní smlouvě, 
  • ukončení nájemní smlouvy pouze ze zákonných důvodů (výpověď z nájmu ze strany pronajímatele).

Podnájem družstevního bytu

V případě družstevního vlastnictví bytu se nejedná o nájem, nýbrž podnájem. Vlastníkem bytového domu, včetně všech jednotek, které se v něm nachází, je totiž bytové družstvo (nikoli jeho členové). 

Každý člen družstva vlastní pouze členský podíl, na jehož základě získává oprávnění užívat předmětnou bytovou jednotku. A to prostřednictvím nájemní smlouvy sjednané s bytovým družstvem (bez ohledu na to, zda člen plně uhradil kupní cenu bytu či nikoli). To znamená, že když člen družstva uděluje užívací právo k nemovitosti jiné osobě, nemůže se jednat o nájemní vztah. 

Příklad: Člen bytového družstva dává do podnájmu bytovou jednotku, kterou užívá na základě nájemní smlouvy uzavřené s družstvem (pronajímatelem). Nachází se tak v pozici nájemce, který dává do podnájmu celý byt. Před podpisem podnájemní smlouvy si musí ve stanovách družstva ověřit podmínky podnájmu. Posléze je třeba požádat o písemný souhlas a případně za jeho udělení uhradit poplatek. 

Bytové družstvo totiž může prostřednictvím stanov různými způsoby podmiňovat možnosti podnájmu bytu. Jde například o zákaz krátkodobého podnájmu, jednorázový či pravidelný poplatek za udělený souhlas nebo přísnější podmínky podnájmu bytu cizincům.