Dnes je již běžnou praxí, že se při zahájení nájmu bytu sjednává tzv. jistota, známá také jako vratná kauce. Nicméně při stanovení výše jistoty je potřeba myslet i na zákonné úroky. Právě úročení vratné kauce, které probíhá po celou dobu trvání nájemního vztahu, bývá často opomíjeno. Pronajímatelé se mylně domnívají, že úroky z kauce musí být smluvně stanoveny či je naopak lze výslovně vyloučit. Na jak vysoké úroky má nájemce právo?

Jistota (vratná kauce)

Vratná kauce je částka, kterou nájemce skládá pronajímateli po podpisu nájemní smlouvy. Zpravidla ji hradí společně s prvním nájemným, a to oproti předání bytu, domu či pokoje. 

Jistota slouží:

  • jednak k úhradě případných škod na nemovitosti, 
  • jednak k započtení dlužného nájemného, zálohových plateb na energie či nedoplatku stanoveného dle řádného vyúčtování poskytovaných služeb.

Jaká je výše jistoty?

Vratná kauce, resp. její výše, není neomezená. Občanský zákoník v § 2254 odst. 1 stanoví, že jistota společně se smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. 

Příklad č. 1: Nájemné činí 25 000 Kč měsíčně. Smluvní pokuta sjednána nebyla. Vratná kauce tedy může být složena až v částce 75 000 Kč (trojnásobek měsíčního nájemného). 

Jistota obvykle činí 1-2 měsíční nájemné. Může však představovat i libovolnou na nájemném nezávislou částku, která společně se smluvní pokutou nepřekročí stanovený limit. 

Příklad č. 2: Nájemné bylo sjednáno v částce 19 000 Kč měsíčně. Smluvní strany se dohodly na úhradě smluvní pokuty za jakékoli porušení nájemní smlouvy, a to ve výši 27 000 Kč. Jistota byla složena v částce 23 000 Kč. Daný postup je z právního hlediska korektní - vratná kauce nepřesáhla maximální výši, která v tomto případě představuje 30 000 Kč.

Úroky z jistoty

Úroky z jistoty, jakožto často opomíjený aspekt nájemního vztahu, jsou nájemci garantovány přímo zákonem. 

Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku. 

Úročení vratné kauce tudíž není podmíněno zněním nájemní smlouvy. 

V § 2235 odst. 1 občanského zákoníku je nadto stanoveno omezení pro pronajímatele, dle něhož není možné zkracovat nájemcova zákonná práva. A to v případě nájmu nemovitosti pro bydlení (uspokojení bytové potřeby). To znamená, že pronajímatel nemůže nájemci úroky z kauce jakkoli odepřít - náleží mu přímo ze zákona. 

Pokud smlouva o nájmu úročení jistoty výslovně vyloučí, nebude se k takovému ujednání přihlížet (z pohledu práva nevzniklo). V případě, že by pronajímatel odmítl nájemci úroky poskytnout, dopustil by protiprávního jednání. 

Zákonné úroky z kauce

Nájemce má vždy právo alespoň na zákonné úroky z jistoty. To znamená, že je možné se odchýlit od zákonné sazby, avšak vždy jen ve prospěch nájemce. Pokud si tedy nájemce s pronajímatelem sjedná úročení kauce ve vyšší než zákonné sazbě, je to v pořádku. 

Nicméně občanský zákoník, který nájemci poskytuje garanci úročení kauce, již dále nespecifikuje, jakým způsobem se dovozuje zákonná sazba úroků. A to ani odkazem na jiný právní předpis. 

V praxi se aplikuje § 1802 občanského zákoníku odkazující na úrokové sazby bankovních společností při poskytování úvěrů v době uzavření smlouvy.

Výpočet úroků z jistoty

Statistiky zaměřené na úvěrové úrokové sazby pravidelně zveřejňuje Česká národní banka, a to prostřednictvím databáze ARAD (jedná se o sekci: “Domácnosti: úvěry na spotřebu”). 

Pamatujte však, že výši zákonné sazby úroků je třeba určit zpětně ke dni uzavření nájemní smlouvy. 

Příklad č. 3: Jistota činí 20 000 Kč, přičemž byla sjednána a současně složena k 1. 1. 2025. Nájemní smlouva zanikla dne 31. 12. 2025. Průměrná úroková sazba spotřebitelských úvěrů činila v lednu 2025 přibližně 8,63 % (p.a.). Vratná kauce se tak navýšila o 1 726 Kč (20 000 x 1,0863). Pronajímatel tedy nájemci vrací ke 31. 12. 2025 celkem 21 726 Kč.

V praxi se pro výpočet úroků z jistoty využívají internetové kalkulačky. Ty však nemusí být vždy spolehlivé, tudíž vám doporučujeme si nejprve zjistit, zda-li kalkulačka uvádí shodnou zákonnou sazbu ke dni uzavření smlouvy jako Česká národní banka prostřednictvím databáze ARAD. 

Úroky z jistoty a podnájem 

Rozdíl mezi nájmem a podnájem je viditelný především v otázce úroků z vratné kauce. Jak je to s úročením jistoty u podnájmu? 

Jelikož podnájemce není chráněn občanským zákoníkem (úročení není zákonem upraveno), vzniká mu právo na úroky pouze, pokud si je s nájemcem výslovně sjedná v podnájemní smlouvě.