Z jakých důvodů lze ukončit nájemní smlouvu? Jsou podmínky výpovědi smlouvy stejné pro pronajímatele i nájemce nebo se liší? Pronajímatelé se mnohdy mylně domnívají, že mohou nájemce vystěhovat ze dne na den při jakémkoli porušení smlouvy, ať už zanedbatelném, nebo vážnějším. Případně vypovídají nájem bytu, domu či pokoje z libovolných důvodů. Výjimkou není ani neodůvodněná výpověď ze strany pronajímatele. Takové jednání je však v rozporu se zákonem.
Jak postupovat, aby byla došlo k platnému ukončení nájemního vztahu? Existuje nějaká obrana nájemce, pokud ho chce pronajímatel neoprávněně vystěhovat?
Ukončení nájemní smlouvy
Nájemní smlouva může zaniknout různými způsoby, a to:
- uplynutím doby, na kterou byla sjednána,
- písemnou dohodou smluvních stran - dohoda o ukončení smlouvy,
- výpovědí ze strany pronajímatele,
- výpovědí podanou nájemcem,
- okamžitou výpovědí danou pronajímatelem,
- okamžitou výpovědí ze strany nájemce.
Výpověď z nájmu, resp. její důvody, se pro nájemce i pronajímatele liší. Zatímco nájemce může smlouvu vypovědět z jakéhokoli důvodu, případně bez uvedení důvodu, pronajímatele omezuje občanský zákoník.
Z jiných než zákonných důvodů tedy nájemní vztah vypovědět nelze.
Výpověď z nájmu na dobu určitou a neurčitou
Pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu pouze z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku.
Výpovědní důvody, které jsou přípustné jak u nájemní smlouvy na dobu určitou, tak na dobu neurčitou, uvádí § 2288 odst. 1 občanského zákoníku. Jde o:
- hrubé porušení povinností ze strany nájemce, které mu vyplývají z nájemního vztahu,
- odsouzení nájemce za spáchání úmyslného trestného činu,
- nutnost vyklizení bytu z důvodu veřejného zájmu, v jehož důsledku není možné nemovitost nadále užívat,
- jiný závažný důvod, pro který je nezbytné nájem vypovědět.
Hrubé porušení povinností nájemce
Hrubé porušení povinností nájemce, tedy povinností vyplývajících z nájemní smlouvy nebo občanského zákoníku, není natolik závažné, aby pronajímatele opravňovalo k okamžitému ukončení nájemního vztahu.
Jedná se například o:
- podnájem bez souhlasu pronajímatele,
- opakované způsobování škod na bytě pod vlivem návykových látek,
- opožděné či částečné platby nájemného nebo zálohových plateb na služby spojené s nájmem.
Odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin
Výpověď z nájmu je možná rovněž z důvodu odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, pokud byl spáchán vůči:
- pronajímateli,
- členu pronajímatelovy domácnosti,
- osobě žijící v bytovém domě, kde se nachází nájemní nemovitost,
- majetku, který se nachází v bytovém domě a současně nepatří nájemci.
Výpověď z nájmu na dobu neurčitou
Výpovědní důvody pak rozšiřuje § 2288 odst. 2 občanského zákoníku, který umožňuje ukončení nájemní smlouvy v důsledku vzniku vlastní potřeby byt užívat. Avšak pouze v případě nájmu na dobu neurčitou.
Nájemní vztah může být vypovězen, pokud pronajímatel potřebuje nemovitost pro:
- sebe,
- svého manžela - pouze, pokud byl podán návrh na rozvod manželství, popř. již došlo k rozvedení svazku,
- svého příbuzného,
- příbuzného svého manžela.
V případě příbuzných se jedná pouze o předky, potomky a sourozence.
Náležitosti výpovědi nájemní smlouvy
Kromě základních náležitostí, jako je identifikace smluvních stran, nájemní smlouvy, pronajaté bytové jednotky či jiné nemovitosti, musí výpověď obsahovat především:
- výslovný záměr ukončit nájemní vztah,
- důvod výpovědi nájemní smlouvy, včetně uvedení zákonného ustanovení – neplatí pro nájemce,
- poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem – platí pouze pro pronajímatele.
Neplatnost výpovědi z nájmu
Správně sepsanou výpověď je třeba v písemné podobě doručit druhé smluvní straně jinak bude neplatná. Činí se tak především prostřednictvím datové schránky či doporučeného psaní - vždy je vhodné mít prokazatelný doklad doručení.
Pokud pronajímatel ve výpovědi neuvede zákonný důvod jednostranného ukončení nájemní smlouvy nebo zapomene na poučení nájemce o možné obraně (námitky, soudní přezkum), nelze ji považovat za platnou. To znamená, že nájemní vztah trvá dál - k výpovědi se nepřihlíží.
Nájemce může namítnout neplatnost nejprve vůči pronajímateli. Až pokud nedojde ke zjednání nápravy, lze se obrátit na soud, a to ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi.
Výpovědní doba
Výpovědní doba činí u nájmu bytu, domu či pokoje 3 měsíce. Začíná běžet od prvního dne v měsíci, který následuje po měsíci, v němž dotčená smluvní strana obdržela výpověď.