Nájemní vztah je možné ukončit různými způsoby. Nejčastěji se aplikuje písemná dohoda či neprodloužení nájemní smlouvy. Alternativně se využívá jednostranná výpověď z nájmu, případně okamžitá výpověď. Z jakých důvodů je možné okamžitě vypovědět nájemní smlouvu a co musí výpověď bez výpovědní doby obsahovat?
Co je okamžitá výpověď z nájmu?
Okamžitá výpověď z nájmu je jednostranné právní jednání, v jehož důsledku dochází k zániku nájemního vztahu. V tomto případě se neuplatní tříměsíční výpovědní doba, nájem zaniká okamžitě. To znamená, že nájemce musí nemovitost vyklidit bez zbytečného odkladu.
Okamžitou výpověď může uplatnit jak pronajímatel, tak nájemce. Nicméně občanský zákoník stanoví poměrně striktní důvody pro takový postup - v podstatě se jedná o nejzávažnější porušení smluvního vztahu nebo zákona.
Okamžité ukončení nájmu ze strany pronajímatele
Pronajímatel má ve smyslu § 2291 občanského zákoníku právo na okamžité vypovězení nájemní smlouvy, pokud nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem.
Jaké jsou důvody pro okamžitou výpověď z nájmu? Jde především o:
- nehrazení nájemného a zálohových plateb na služby spojené s nájmem, a to alespoň po dobu tří měsíců – nemusí se jednat o po sobě jdoucí měsíce,
- poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem – kupříkladu narušení stability nosných zdí,
- způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli či osobám, které bydlí v bytovém domě, kde nachází nájemní byt – například opakované ničení majetku ostatních obyvatel bytového domu,
- neoprávněné užívání bytu k jinému než sjednanému účelu, popř. jiným než sjednaným způsobem – byt slouží kupříkladu jako sídlo právnické osoby, i když je určen pro bydlení.
Vytýkací dopis od pronajímatele
Jelikož právo na obydlí představuje jedno ze základních lidských práv, nájemce je v případě nájmu bytu, domu či pokoje vždy považován za slabší smluvní stranu. Náleží mu tudíž zvýšená zákonná ochrana.
Než pronajímatel okamžitě ukončí nájemní vztah, musí nájemce vyzvat k nápravě, a to prostřednictvím písemného upozornění.
Vytýkací dopis by měl především:
- popisovat, v čem je spatřováno zvlášť závažné porušování povinností nájemce,
- výslovně vyzvat nájemce k nápravě jeho jednání, a to v přiměřené lhůtě,
- upozornit nájemce na možnost okamžité výpovědi, pokud nedojde ke zjednání nápravy, ideálně s odkazem na zákonné ustanovení – § 2291 odst. 2 občanského zákoníku.
Přiměřená lhůta není stanovena zákonem ani judikaturou. Vždy tudíž záleží na specifikách každého případu. Podstatné je, aby bylo zjednání nápravy skutečně možné, tj. realizovatelné. Pokud tedy například nájemce byt poškodí natolik, že vznikne potřeba rekonstrukce, měl by dostat alespoň třicetidenní lhůtu.
V opačné situaci se k okamžité výpovědi nepřihlédne - z právního hlediska nevznikla.
V případě, že nájemce před vypovězením nájmu bez výpovědní doby neobdrží vytýkací dopis nebo takový dopis neobsahuje veškeré zákonem požadované náležitosti, může se obrátit na pronajímatele s námitkou neplatnosti okamžité výpovědi. Až pokud pronajímatel nájemcově námitce nevyhoví, připadá v úvahu soudní přezkum.
Okamžitá výpověď z nájmu ze strany nájemce
Nájemce má ve smyslu § 2232 občanského zákoníku právo na uplatnění okamžité výpovědi nájemní smlouvy, pakliže pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem. O jaké situace se jedná?
Ke zvlášť závažnému porušení povinností pronajímatele dochází například tehdy, když pronajímatel navštěvuje nájemce několikrát denně za účelem provedení kontroly bytu nebo vymění zámky od vstupních dveří, a tedy brání nájemci v užívání nemovitosti.
Okamžitá výpověď je ze strany nájemce možná také v případě, že:
- byt není možné nadále užívat, popř. jej lze užívat pouze s obtížemi (§ 2208 odst. 1 občanského zákoníku) – například netěsnící stěna balkonu, která slouží k zabránění průtoku dešťové vody do bytu,
- byt je neobyvatelný z důvodu rozsáhlých oprav, přičemž pronajímatel nenabídl nájemci náhradní bydlení (§ 2210 odst. 3 občanského zákoníku),
- třetí osoba uplatňuje vlastnické právo k nemovitosti a pronajímatel neposkytl nájemci potřebnou ochranu vůči takové osobě (§ 2212 občanského zákoníku).
Co musí obsahovat okamžitá výpověď?
Okamžitá výpověď z nájmu musí být vždy písemná, a kromě identifikačních údajů smluvních stran, specifikace nájemní smlouvy a popisu nemovitosti, obsahovat rovněž:
- výslovné ukončení nájemního vztahu,
- důvod okamžitého vypovězení nájemní smlouvy, včetně uvedení zákonného ustanovení,
- specifikaci vytýkacího dopisu, včetně prokazatelného doručení – neplatí pro nájemce,
- poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum výpovědi soudem – platí pouze pro pronajímatele.
Pokud v okamžité výpovědi chybí zákonný důvod vedoucí k ukončení nájemní smlouvy, je neplatná (jak ze strany pronajímatele, tak nájemce).
Nájemce se proti neplatnému ukončení nájemního vztahu může bránit. A to prostřednictvím námitek adresovaných pronajímateli. V případě, že pronajímatel nezjedná nápravu, lze se obrátit na soud.
Ukončení nájmu
Okamžitou výpověď je třeba doručit druhé smluvní straně, zpravidla prostřednictvím datové schránky nebo doporučeného dopisu.
Pokud je okamžitá výpověď platná, dochází k ukončení nájemní smlouvy ihned (okamžikem doručení). Neplatí tedy tříměsíční výpovědní doba, jako je tomu u klasického vypovězení nájmu. Nájemce tak musí vyklidit byt bez zbytečného odkladu, nejpozději však ve lhůtě 1 měsíce.