Při nájmu bytu, domu či pokoje je nájemce povinen zajišťovat i hradit běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisí s jeho užíváním. A to podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku. Pronajímatel má oproti tomu povinnost zajistit, aby byla nemovitost vhodná ke sjednanému účelu, tedy bydlení. Hradí tudíž veškeré podstatné a mimořádné opravy, včetně nákladů na rozsáhlejší údržbu.

Co je běžná údržba nemovitosti?

Otázka však zní, co patří mezi běžnou údržbu a co již ne. Odpověď naleznete v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Nařízení“).

Běžnou údržbu bytu, domu či pokoje, resp. výčet činností, které se za běžnou údržbu považují, obsahuje § 2 Nařízení.

Patří sem především:

  • malování,
  • tapetování,
  • oprava omítek,
  • čištění podlah a podlahových krytin,
  • čištění obkladů stěn,
  • údržba vodovodních baterií,
  • čištění odpadních trubek,
  • údržba a čištění domácích spotřebičů a vybavení, které je spjato s nemovitostí (např. sprchový kout, vana, kuchyňská linka apod.).

Jde tedy o veškeré činnosti, jež souvisí s užíváním nemovitosti, jejím udržováním i zachováním čistoty, a to včetně zařízení a vybavení.

Nájemní smlouva

Ačkoli občanské právo ponechává poměrně velký prostor vzájemné dohodě, nelze se odchýlit od zákona v neprospěch nájemce. Ledaže by nájemce s převzetím některé rozsáhlejší údržby nebo oprav, jež nevymezuje Nařízení, výslovně souhlasil. 

Pokud by si však smluvní strany v nájemní smlouvě sjednaly, že veškeré opravy i údržbu nemovitosti bude hradit nájemce, dané ustanovení by bylo zdánlivé (nezpůsobuje to neplatnost celé smlouvy, pouze se k předmětnému ujednání nepřihlíží). To znamená, že z hlediska práva ustanovení neexistuje, tedy nevzniklo. Práva a povinnosti smluvních stran tak podléhají občanskému zákoníku a Nařízení. 

Opačnou situací by však bylo převzetí veškeré údržby a oprav pronajímatelem. Takové ujednání je z hlediska práva v pořádku, jelikož nedochází k omezování práv nájemce, jakožto slabší smluvní strany, naopak jeho zákonné postavení posiluje. 

Datum publikace: 14. 5. 2026

Autor: Klára Málková