Podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce povinnost hradit drobné opravy v bytě, domě či pokoji, který užívá. Avšak jen za předpokladu, že ho této povinnosti nezprostil pronajímatel, konkrétně prostřednictvím nájemní smlouvy. 

Co ale patří mezi drobné opravy? Existuje nějaký výdajový limit? A jaké opravy hradí pronajímatel? 

Drobné opravy

Odpovědi poskytuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Nařízení“).

Drobné opravy, resp. jejich rozsah, definují § 3-5 Nařízení. Jsou jimi především opravy nemovitosti, včetně jejího vybavení, které je ve vlastnictví pronajímatele. Nikoli tedy nájemce. To znamená, že nájemce odpovídá za zařízení, které vlastní on sám a nadto je povinen provádět drobné opravy a běžnou údržbu vybavení, jež patří pronajímateli. 

Drobné opravy Nařízení kategorizuje podle dvou faktorů, a to:

  • věcného vymezení (viz § 4 Nařízení),
  • výše nákladů na opravu (viz § 5 Nařízení).

Věcné vymezení drobných oprav

Věcné vymezení obsahuje příkladmý výčet oprav nájemní nemovitosti a jejího vybavení, které zpravidla provádí a hradí nájemce. Jde například o výměnu nebo opravu:

  • vrchních částí podlah,
  • podlahových krytin,
  • lišt a prahů,
  • dveří, oken, žaluzií, rolet, klik,
  • vypínačů, zásuvek, jističů,
  • zvonků, domácích telefonů,
  • kamen a kotlů,
  • částí domácích spotřebičů a vybavení, které je spjato s nemovitostí (např. výměna sprchové hlavice, filtru v digestoři, ploténky na kuchyňském vařiči apod.).

Jak je to ale s opravami, které nejsou obsaženy v § 4 Nařízení? Hradí je automaticky pronajímatel? 

Drobné opravy a výše nákladů

Než dojde k možnému sporu mezi nájemcem a pronajímatelem, je potřeba nahlédnout do § 5 Nařízení. Ten stanoví, že když náklady na opravu nepřesahují 1 500 Kč, hradí ji nájemce (jedná se tedy o drobnou opravu). Pokud tedy například oprava pračky, myčky nebo lednice, které nejsou ve vlastnictví nájemce, přesáhne 1 500 Kč, platí ji automaticky pronajímatel. 

Roční limit nákladů na drobné opravy

Nicméně § 5 Nařízení nelze vykládat bezvýjimečně. V případě, že by v jednom roce vznikla potřeba většího množství drobných oprav na nemovitosti a jejím vybavení, hradil by všechny nájemce, a to bez ohledu na jejich počet a celkové výdaje. 

Z tohoto důvodu je v § 6 Nařízení stanoven roční limit nákladů na drobné opravy. Pokud dojde k překročení tohoto limitu, jakákoli další oprava se, bez ohledu na výčet uvedený v § 4 a cenový limit stanovený § 5 Nařízení, nepovažuje za drobnou. V případě, že dojde k přesahu ročního limitu například v srpnu, do konce prosince hradí veškeré opravy pronajímatel.

Pokud je součet všech drobných oprav na bytě či jeho vybavení za jeden kalendářní rok vyšší než částka, která se rovná 150 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nájemce není povinen hradit jakoukoli další opravu.

Příklad: Podlahová plocha bytu činí celkem 90 m2. Roční limit pro drobné opravy představuje celkem 13 500 Kč (90 m2 x 150 Kč). 

Nájemní smlouva a drobné opravy

Ačkoli občanský zákoník umožňuje odlišnou úpravu vzájemných práv a povinností, nelze se odchýlit od právní úpravy v neprospěch nájemce. Výjimkou je výslovný souhlas nájemce s převzetím některých oprav, jež nevymezuje Nařízení či přesahují roční nebo jednorázový cenový limit. 

Není však možné se dohodnout na tom, že nájemce bude hradit veškerou údržbu i opravy bytu - takové ustanovení by z hlediska práva nevzniklo, přičemž by se nadále postupovalo podle občanského zákoníku a Nařízení. 

Datum publikace: 21. 5. 2026

Autor: Klára Málková